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长租公寓是个好事情，但却不一定是一个好生意
就目前的长租公寓服务商来说，要么靠的是大集团输血活下来，要么通过资本市场发型ABS融资来续命，很少听到说哪个长租公寓能够靠自身的现金流活得很好的，反而各种“长租贷款”却频现暴雷事件，说明这个事情不是单靠国家来引导就是一个健康良好的产业，长租公寓有其自身的特点，我们就国内长租公寓的现状来分析：长租公寓是否迎来了“最好的时代”。
长租公寓改造让年轻人有安居之所
一个长租公寓，如果要做到规模效应，一开始一定是要不断扩大自己的公寓数量。就万科的“万村计划”来说，在深圳多个城中村将大大小小的房源统一收到万科旗下，然后统一装修、统一品牌、统一对外出租——于是“泊寓”跟大家一一亮相。这些装修好的公寓非常精美，公寓内各种电器一应俱全，而且打造出了符合年轻人的生活空间，打造集聚效应，还能够让年轻人走出公寓，扩大交际圈。而且这样的改造过的房子房租也只有2000-3000元每月。这对于刚毕业的大学生来说还是可以接受的，而且这样的房租也给刚来到深圳的年轻人一个落脚的地方。
而且一线城市的未来会有越来越多的年轻人涌入，所以长租公寓的未来市场前景肯定是非常大的。
深圳的城中村要保留了，不再进行城市更新
但是最近的消息却着实让深圳的长租公寓又有了新的局面：深圳市规土委发布了一个规划意见稿——深圳市将划定综合整治分区，在特定时间内保留一定比例的城中村，范围内的土地将不会纳入拆除重建的城市更新单元计划等等。这意味着深圳的城中村不会拆除了，村民想要靠拆迁来实现一夜暴富，基本上是不可能了。而这些城中村很多都要被规划为做长租公寓。
现在，城市更新速度放缓，开发商的期望落空，拿地的热情也不会那么高。这时候再加上政府干预整治不仅会改善环境还能增加供应，租金的定价也会变得更合理一些。
深圳的拆迁是可以造就千万富翁的，所以一旦政府决定不再拆迁或者暂缓拆迁，那些在城中村的村民就不干了——笋岗村村民强烈反对综合整治，要求城市更新。也就是要求政府拆迁。人之常情，大概如此，可以理解。
长租公寓是一个好生意么？
有消息称：万科在深圳的“万村计划”目前已经全面暂停签约新房源，后续启动时间待定，“至少要等到明年4月份。” 万村计划便是万科在深圳的创新业务，他们试图用“城中村综合整治+引进物业管理+城市化商业运营”的模式，对“脏乱差”的城中村进行精细化改造。 这是一个野心勃勃的商业计划，深圳拥有约360平方米公里的城中村建筑群体，几乎占据着20%的土地面积，其中居住着超过1000万的人口，集中居住和集中消费的场景，为物业管理、长租公寓、社区商业提供了充满想象力的商业环境。
但是就目前来看，长租公寓中的蛋壳公寓、魔方公寓、泊寓、冠寓等等各种大中型品牌都没有提到能够在现阶段实现规模盈利的。一方面是因为长租公寓的投入回报周期过长，另一方面是因为这件事投入是真的很大，一旦没有办法实现可持续的发展，就需要股东或者资金不断输血。 项目方从房东手中把房间租下来，一般租一年或者几年，房租每年按照一定比例上涨，这样房东有了稳定的保障，项目方再把房间统一装修，然后再推向市场。推向市场之前，租金、装修、雇员、推广等要花很多钱，而且公寓进入市场后还要保证一定的出租率，这样才能保证项目不赔钱。那什么时候回本，就是另外一回事了。
“我不建议去做长租公寓，这个生意是亏的。”8月19日，SOHO中国董事长潘石屹这段话使得长租公寓在租房涨价潮后，再一次引发公众讨论。
不断发行新的公寓类ABS
2017年市场迎来的长租公寓领域四单ABS产品："魔方公寓信托受益权资产支持专项计划"、"中信证券·自如1号房租分期信托受益权资产支持专项计划"、"新派公寓权益型房托资产支持专项计划"以及"中联前海开源-保利地产租赁住房一号资产支持专项计划"是长租公寓企业开展资产证券化的代表性产品。2018年也有几例ABS成功发行，这些发行的利率大多在5%上下，资金成本没有很高，通过这种资产支持计划来为公寓续命，问题的关键在于：这钱能赚回来么？事情虽好，但是若是不能持续健康地发展下去，这种模式迟早要黄。
我自己的观点是：长租公寓是一件利国利民的好事情，却未见是一个好生意，但是还得有人去啃这个硬骨头。如果通过市场化的行为都不能很好地做好长租公寓，那我觉得未来的长租公寓要很大程度上要政府来参与。无论是降低土地成本，还是减少税费，还是降低资金成本，抑或是提供补贴，这种关系到年轻人安居的事情，需要政府坚定持续、大力地支持和推动。而市场则是在这个基础上提供更加多样化的选择方案，提供更加舒适、更有特色的公寓类型。
对于国内的长租公寓，你是怎么看的呢？
除臭机、甲醛、甲苯
谁去搞，资金怎么监管，如何确保房东以及租客的利益，如何压制资本，二房东搞事情. 想不清楚就别搞了，害人害己. 又不是没有前车之鉴证