被“终止”的宝龙24.5亿元商业ABS
就在前一天，宝龙今年发行的第二期公司债实际规模“缩水”5亿，最终完成发行15亿元。一日之后，宝龙另一笔ABS融资计划变更为“终止”，引起市场的关注。
4月20日，据上交所交易平台信息显示，国信-国君-杭州滨江宝龙城资产支持专项计划状态更新为“终止”。
上述债券品种为ABS，于2020年4月27日获上交所受理，拟发行金额24.5亿元，原始权益人为上海瑞龙投资管理有限公司，计划管理人为上海国泰君安证券资产管理有限公司。
据观点地产新媒体了解，上海瑞龙投资管理有限公司成立于2010年，实缴资本1.05亿元，由上海宝龙实业发展（集团）有限公司100%持股，后者由宝龙地产（香港）控股有限公司全资持有。
另于4月19日，上海宝龙实业发展（集团）有限公司2021年第二期公司债的发行结果显示，原定发行规模不超过20亿元，实际发行规模15亿元，最终票面利率6.5%。
两笔融资的品种不尽相同，但对于地产和商业两手都要抓的宝龙而言，每一笔融资使用效率、发债结构和利率、发行节点和发行情况都尤为考究。
业内人士普遍对于房地产近期贷款和资金监管趋严较为担忧，“房企能发债的话，肯定是多发好过不发，不然，之后的偿债压力还会更加大。”
被“终止”的ABS
事实上，ABS终止发行背后涉及的原因很多，包括企业主动撤回、与资管公司解除合作、底层资产数据不达标、无法提供交易所所需资料、ABS发行时间过长导致超过有效期、市场募资效果等等。
关于此次宝龙旗下这笔24.5亿元ABS融资搁浅背后的原因，观点地产新媒体咨询企业相关负责人获悉，与该融资相关的滨江购物中心经营情况超预期，中介机构调整了评级分层以取得更好的发行票面。
其续指，由于该笔融资项目去年在交易所已经过会，交易结构已经定下来，按照交易所规定，条件变更需要终止后重新申报，因此宝龙这笔商业资产ABS会先撤回再申报。
据了解，上述提及的滨江购物中心为杭州滨江宝龙城，是继下沙宝龙广场、富阳宝龙广场、萧山宝龙广场后，宝龙布局杭州的第四个项目。据了解，约一年前，宝龙便以杭州滨江宝龙城打包成ABS的底层资产。
这一商业综合体早在2016年便开业运营，位于江南大道与火炬大道两大主干道交汇处，距离钱塘江仅500米。
资料显示，该项目总建筑面积40万平方米，包括2万平方米高约4层的商业街、4万平方米的写字楼、14万平方米购物中心及8万平方米高约200米的46层超高层建筑。
熟悉杭州市场的业内人士认为，滨江宝龙城在5年前入市时备受看好，原因是彼时杭州滨江的商业发展缓慢，仅有一个全面开业的大型商业体——星光大道，滨江宝龙城的入市也打破了商业“一家独大”的局面。
随着这几年的发展，滨江一带的商业地产逐渐“成气候”，中赢康康谷、星耀城、龙湖滨江天街、鑫都汇陆续开业。在2020年经历疫情“停摆一年”过后，商业地产留下的发展后遗症仍值得关注。
观点地产新媒体获取的一份关于杭州单体商场业绩市场数据显示，滨江宝龙城在2020年的销售额约15亿，于前年基本持平，但坪效方面比不上杭州大厦、湖滨银泰in77及武林银泰等商场，坪效约0.94万元/平方米/年。
如此来看，宝龙这笔ABS的底层资产情况并不算太差。
从资本市场情况看，当日上交所共终止了5笔ABS的发行，其中三笔涉及商业资产，包括国美鹏泽商业物业、北京横琴人寿大厦以及杭州滨江宝龙城，前两笔分别于2019年底及去年8月受理，“终止”原因暂不详。
而去年全年，两市交易所“终止”的ABS项目共31单，拟发行总规模872.41亿元，终止数量较2019年的60单大幅下降。在高成本的境外债和境内融资收紧的情况下，通过ABS这种融资渠道越来越受房企欢迎。
宝龙融资术
不完全统计显示，去年宝龙有13笔金额不一的融资动作，包括银行借款、公司债券、短期融资券、票据、商业按揭支持证券等，其中成功挂牌发行一笔规模15.03亿元的资产支持专项计划，耗时仅逾百天。
据观点地产新媒体了解，上述挂牌的债券为国泰君安-厦门宝龙一城资产支持专项计划，于去年10月30日上市发行，品种同样为ABS，15.03亿元发行规模中优先级规模15亿元，次级规模0.03亿元，产品期限长达18年。
该笔债券的底层资产为宝龙旗下旗舰高端商业购物中心厦门宝龙一城，总占地面积7.4万平方米，总建筑面积38.77万平方米，其中商业体量为12万平方米。
通过ABS的方式盘活商业资产，腾出更多的资金空间和时间，尝到这种融资方式的“甜头”后，宝龙未来或许还会加大ABS的发债力度。
宝龙方面还表示，今年将开业22个项目，包括13个宝龙广场，位于杭州、温岭、宁波、舟山、盐城、余姚、义乌、珠海、兰溪，3个宝龙天地以及6个宝龙星汇。目前，宝龙已布局121个商业项目，长三角和大湾区分别约86个和5个项目。
若以宝龙目前处于“绿档”的有息负债规模可增长15%来计算，2021年宝龙的负债规模还近100亿的增加空间。
截至2020年底，宝龙借款总额约665.67亿元，其中银行及其他借款的占比为54.78%，而公司债、票据及短期融资券的占比分别为17.92%、20.68%、1.2%，商业按揭支持证券及资产支持证券的占比则为3.52%及1.91%。
从上述借贷类别构成看，宝龙在利用其他多元方式融资上还有很大的操作空间。
前不久，一名头部房企的副总裁曾表示，融资工具是永远存在的，他总结了33种融资工具，“传统融资跟标准化融资占了60%，仍是房企的融资主力，供应链、信用融资应为补充，境外融资、私募仍然是好用的工具。”
在2020全年业绩发布会上，CFO廖明舜对于宝龙今年的新增借贷情况做了一个预期，他表示，从今年总预算来看，宝龙在新增借贷或许会控制在90亿元以内，但考虑到今年拿地结构发上变化，宝龙亦也有可能接近100亿的负债增长。
截至目前，宝龙今年发了4笔债，包括一笔增发1亿美元利率5.95%的优先票据，4.4亿利率5.7%的超短期融资券，两笔合计25亿的公司债，包括规模10亿利率6.6%的第一期公司债及规模15亿利率6.5%的第二期公司债。
廖明舜称，宝龙非常重视调整融资结构，融资成本仍有下降空间，未来尽量减少短债，今年会将融资成本降至6.3%以下。
编辑/宋欣
干货丨学校、景区ABS还能做吗？
2019年4月19日，证监会网站发布了《资产证券化监管问答（三）》，对基础设施及未来经营收入类ABS产品明确相关事项，虽然说其征求意见稿已流传出数月，大多数小伙伴也做好了一定的心理准备，手里收益权的案子火急火燎的推进，比原始权益人都着急赶紧发行，总结下来四个字：落地为安。
但等到正式稿真发布下来，心还是痛了一下。
“只要有现金流，我就可以把他证券化”，原来童话里都是骗人的。
物业费这么大的市场，为啥说不让做就不让做？
电影票房我认了，学校学费ABS还能发吗？
目 录
一、简单对比征求意见稿与正式稿
1、针对的产品范围差异
2、期限要求，删掉强主体强担保的除外情况
二、监管问答要点说明及应对
1、明确收益权abs业务鼓励方向及禁止的类型
2、还能拿毛收入做吗？
3、5+5的期限还能做吗？
4、产品应对策略？手里的项目总不能不做了吧……
一、简单对比征求意见稿与正式稿
扫了一眼两份文件，发现有两处差异：
1、针对的产品范围差异
征求意见稿中，仅明确本次监管问答是对于“基础设施收费类资产证券化产品”，而正式稿中，为了不产生歧义，修订为“基础设施收费等未来经营收入类资产证券化产品”。
2、期限要求，删掉强主体强担保的除外情况
在征求意见稿中，有这么一项：
而正式稿则删除了（二），也就是标明，对于强主体强担保的项目，期限原则上也不得超过5年。
二、监管问答要点说明及应对
1、明确收益权abs业务鼓励方向及禁止的类型
首先，这则监管问答针对的对象，是基础设施收费等未来经营收入类资产证券化产品，也就是我们常说的收费收益权ABS。
鼓励类-基础设施类：监管问答提到：“基础设施收费等未来经营收入类资产证券化产品，其现金流应当来源于特定原始权益人基于政府和社会资本合作（PPP）项目、国家政策鼓励的行业及领域的基础设施运营维护，或者来自从事具备特许经营或排他性质的燃气、供电、供水、供热、污水及垃圾处理等市政设施，公路、铁路、机场等交通设施，教育、健康养老等公共服务所形成的债权或者其他权利。”
禁止类：对于电影票款、不具有垄断性和排他性的入园凭证等未来经营性收入，不得作为资产证券化产品的基础资产现金流来源。物业服务费、缺乏实质抵押品的商业物业租金（不含住房租赁）参照执行。
收益权ABS的基础资产类型汇总：
这里针对几个常见问题聊一些看法。
（1）民办学校还可以做ABS么？
在鼓励类的类型中，我们看到 “教育、公共服务”也包含在内。因此，从监管机构视角来看，目前还是鼓励态度，因此未来还是可以做。
不过实务中，民办高校一般主体评级能难达到ABS的准入标准，需要担保公司的介入，同时提供相应的反担保措施（常见的比如股权质押、或不动产抵押），因此需要满足担保公司、管理人及发行的条件，层层筛下来就对项目资质提出较高要求，建议管理人可以和担保公司多沟通准入条件及项目偏好，提高操作效率。
（2）哪些景区入园凭证属于垄断性、排他性？
从鼓励类和禁止类的基础资产类型来看，可以总结突出一个词：排他。监管鼓励一些有特许经营权，或者说有垄断排他地位的一些资产，而禁止一些由于竞争激烈而导致未来收入不稳定的资产。
因此入园凭证，如果是竞争激烈的一些非垄断的，那肯定就不能做了，比如像一些主题公园、海洋世界、索道、滑雪场之类的等。
哪些属于垄断性、排他性？监管并未明确定义，我们理解，比如像八达岭、故宫、颐和园这类独一无二的历史古迹或者一些自然风景区是属于此类，而人工建造的景区则不属于，比如说我很喜欢去的珠海长隆海洋王国，就做不了企业ABS了，那是否有其他变通措施？我们后面讲。
（图片来源：珠海长隆海洋王国电子地图）
（3）缺乏实质抵押品的商业物业租金如何理解？酒店ABS还能做么？
在之前已发行的产品中，比如华鑫-德基广场资产支持专项计划、潍坊北大科技园建设开发有限公司商业物业租金合同债权资产支持专项计划、汇富河西嘉实1号资产支持专项计划都属于此类，物业租金收入来做，但并没有提供抵押品。
此类产品发行数量并不多，之前交易所也明确了态度，本次监管问答再次明确了不让再做。要么提供抵押，通过CMBS或者REITs的方式。要么归类住房租赁类，还是可以操作，很多类似项目并未办抵押或者无法办理，比如武汉公租房ABS、上海地产公租房ABS等。
2、还能拿毛收入做吗？
对于未来收益权这类ABS，融资人要的是规模，管理人要的是承销费（或规模，很多券商做ABS考核规模的），因此实务中这类类似“质押债”的ABS产品，有拿净收入做的，也有拿高收入季节净收入做的，也有拿毛收入做的。其中利弊及博弈，参与方心知肚明。
如果拿净收入做，说明该基础资产现金流足额且可以支撑公司运营及优先级本息，这种当然最优质最健康，但发行规模就略低，有些产品可能就没有操作必要了，大眼一测算按净收入可以发2000万规模，怎么做？
如果拿毛收入做，则入池的运营收入均需纳入监管账户无法支取，公司日常运营的成本则需通过其他方式来“输血”，要么通过自身其他未入池的运营收入，要么通过增信方，如此一来，那这类产品就比较依赖增信方的信用，成了类信用债的产品。
3、5+5的期限还能做吗？
监管问答中提到：“专项计划期限原则上不超过5 年，其中，基础资产现金流来源于政府和社会资本合作（PPP）项目，或者交通运输、能源、水利以及重大市政工程等基础设施的，可以适当延长。”
实务中，5+5的产品非常多，主要也是基于现金流的考虑，但由于特许经营许可或其他经营资质在未来存在一定的不确定性，其资质是否会在未来丧失，因此本次监管问答也是明确5年之内。而基础设施类的可以适当延长，这也符合基础设施投资的特点。
4、产品应对策略？手里项目总不能不做了吧……
是吧，年终奖还没着落呢，好不容易营销来的客户，就这么不做了吗？
就这么不做了吗？
就这么不做了吗？
……
物业费ABS在交易所层面目前已明确禁止，景区类也提出了一定的要求，小伙们可以考虑找融资界集团试一试，也许运气好的话还是可以的。
资本圈 | 碧桂园、金地将发行ABS 上海五角场合生汇83亿ABS“已反馈”
碧桂园：拟向交易所申请发行供应链ABS产品
12月5日，碧桂园官微披露，继本月初在银行间市场交易商协会申请发行中期票据获得受理之后，碧桂园集团拟于近期向交易所申请发行供应链ABS产品。申请获批后，碧桂园将在监管机构指导下尽快启动相关产品的发行工作。
观点地产新媒体了解到，碧桂园指出，供应链ABS产品作为创新的融资方式，可支持上游供应商融资，缓解中小企业融资难、融资贵问题，有助于上游企业拓宽融资渠道、降低融资成本、提高经营效率，增强碧桂园供应链体系内合作伙伴的竞争力。
碧桂园表示将继续认真贯彻落实“房住不炒”和“三稳”政策要求，通过稳健经营确保企业风险可控、行稳致远，促进房地产行业健康平稳发展。
据此前报道，12月1日，中国银行间市场交易商协会非金融企业债务融资工具注册信息系统显示，碧桂园境内主体“碧桂园地产集团有限公司”计划在银行间债券市场注册发行50亿元中期票据，相关注册申请已获受理，进入预评环节。据悉，这是碧桂园地产集团有限公司首次在银行间市场交易商协会申报注册“中期票据”。
金地集团一笔ABS获准发行 拟于2022年初发行
金地集团12月5日公布，一笔ABS获准发行。
观点地产新媒体了解，该ABS为“长城证券-金地集团2021年一期2号资产支持专项计划”，拟于2022年初发行，管理人和主承销商为长城证券股份有限公司。
据悉，金地集团已于2021年7月15日发行上述产品储架系列第一期：长城证券-金地集团2021年一期1号资产支持专项计划，发行规模12.11亿元，期限2年；发行利率3.69%。
上海五角场合生汇83亿元ABS项目状态更新为“已反馈”
12月3日，据上交所公司债券项目信息平台披露，平安-合生-上海五角场合生汇资产支持专项计划项目状态更新为“已反馈”，此前获受理日期为11月23日。
观点地产新媒体获悉，该笔债券拟发行金额83亿元，品种为ABS，原始权益人为上海合创置业有限公司，计划管理人为平安证券股份有限公司。
资料显示，上海合创置业有限公司成立于2007年5月17日，法定代表人为沈宇嵩，注册资本为50000万元人民币，经营范围包括房地产开发、经营；物业管理；酒店管理（除餐饮）等。该公司由上海龙盟房地产开发有限公司持股95%，由上海合生房地产开发有限公司持股5%；上海龙盟房地产开发有限公司由西萨摩亚佳龙集团有限公司持股87.9648%，由誉龙发展有限公司持股12.0352%。
据了解，上海合生汇地处上海四大城市副中心之一的五角场。总建筑面积达36万平方米，其由17万平方米的购物中心、33层180米的超高5A甲级写字楼，以及五星级酒店-凯悦Hyatt Regency组成。
华发股份50亿元租赁住房ABS状态更新为“已反馈”
据上交所平台信息显示，12月3日，华金-华发租赁住房二号资产支持专项计划项目状态更新为“已反馈”。
观点地产新媒体获悉，该债券名称为华金-华发租赁住房二号资产支持专项计划，品种为ABS，拟发行金额为50亿元，原始权益人为珠海华发实业股份有限公司，计划管理人为华金证券股份有限公司，项目受理日期为2021年9月1日。
另悉，12月2日，华发股份还发布2021年度第二期超短期融资券募集说明书，华发股份拟发行规模5亿元超短期融资券，面值100元，按面值发行，期限180天，主承销商、簿记管理人为华夏银行股份有限公司。募集资金全部用于偿还银行贷款。
新力地产4.64亿元ABS项目状态更改为“终止”
据上交所平台12月4日信息显示，世纪-新力2021年第一期资产支持专项计划项目状态更改为“终止”。
据项目基本信息显示，该债券名称为世纪-新力2021年第一期资产支持专项计划，品种为ABS，拟发行金额为4.64亿元，原始权益人为新力地产集团有限公司，计划管理人为世纪证券有限责任公司，项目受理日期为2021年6月4日。